天津甲级写字楼租金略降 供应量2011年达顶峰

2008年上半年楼市年中报告之二

（二）甲级写字楼市场

空置率及租金略降 服务需求标准更高

据仲量联行（天津）等机构分析，2008年前两个季度，天津甲级写字楼市场的主要推动力来自众多新进入天津市场的企业，尤其是专业服务公司和金融公司。比如，英国奥雅纳集团在天津的首个办公室设在津汇广场2座，租赁面积278平方米。安永也在同一座写字楼租赁了354平方米开设其在天津的首个办公室。此外，汇丰银行在津汇广场1座开设了南京路支行，至此汇丰银行在天津设立的支行总数达到5个。

与此同时，一些跨国公司将办公地点搬迁至更知名的项目，以改善办公环境。例如天津依水国际贸易有限公司与怡和物流集团都从乙级写字楼迁至津汇广场。

2008年第二季度，甲级写字楼市场空置率从2007年年底的27.22%降至25.71%。

2008年第二季度天津甲级写字楼租金微幅下跌，降至175.85元/平方米/月，这主要是因为租户对更高品质空间的需求日益增加，天津最早建成的甲级写字楼——天津国际大厦面临着本市最高档的写字楼——津汇广场2座的竞争压力，采取了降租策略。

此外，位于天津市区以东约60公里的天津经济技术开发区近期宣布将开发 “现代服务区”项目。这一大型综合项目总建筑面积约100万平方米，其中大部分将开发为优质写字楼物业。目前天津经济技术开发区内的写字楼主要是品质较低、产权分散的写字楼。预计该项目建成后，将改变和提升该区域写字楼市场的面貌。

供应方面，2008年，天津将不会有新的甲级写字楼项目竣工。在和记黄埔开发的天津世纪都会2010年竣工前，可供租户选择的甲级写字楼空间将相当有限。

（三）工业物流市场

空置下降租金平稳 仓储物业需求强劲

第三方物流公司在吸纳天津市场的优质仓储空间上，仍然扮演着十分重要的角色。与此同时，制造业企业和时装零售商对天津仓储空间的需求更加强劲。据仲量联行（天津）总经理何迈可介绍，目前有多家公司在天津设立配送中心，例如，美特斯邦威在新竣工的普洛斯天津空港物流园一期成立了20,000平方米的配送中心。此外，大众集团在普洛斯泰达物流园二期新租赁了25,000平方米作为配送中心。

目前很多物流服务供应商正在寻求交通条件便利的战略地段，以最大限度地提高运营能力。比如，嘉里大通物流有限公司就在东方瑞泰物流园一期租赁了1,000平方米的仓储空间。

2008年第二季度，天津物流市场的租金为人民币0.89元/平方米/天，与上一季度持平。由于市场需求强劲，总体空置率降至19.87%。

目前物流市场租户仍青睐海关监管和保税项目，因此与非保税项目相比，保税项目的空置率相对更低、租金水平也相对高很多。2008年第二季度，天津物流存量达到726,937平方米。今年下半年，由国际物流开发商投资的数个项目将会完工，这些项目主要集中在港口和机场区域。

何迈可等人士认为，“传统上，制造商一直以来都使用自有仓库，但这种情况正在发生改变，他们现在已经开始寻求第三方专业开发的物流配套设施。预计在今后几个季度内，天津物流市场对仓储空间的潜在需求将会相当大。”