住宅租赁市场蓄谋变脸 租金养房首选高端住宅

在政策导向的重大转变之下，我国住宅租赁市场正在蓄谋“变脸”。目前国家正大力变革和加强住房保障制度。首先，针对低收入群体的廉租房和经适用房已大面积铺开，据各地近期公布的《2008年住房建设计划》，此两类产品占年度住宅供应的20%左右，多数城市的规模比之前增加一倍以上。其次，针对中等收入群体的限价房和经济租赁房已在少数城市试点，中央已开始引导和推进这两类产品的筹设。还有，针对外来务工人员，更多的企业（尤其是用工量较大的）将被要求建设员工宿舍。

研究市场，首重需求。上述政策对现有的租赁需求格局必将产生冲击。针对低收入群体的住房保障属于“铁律”，两年内效果就会凸显，这部分租赁需求将很快从市场上消减，对低端租赁市场影响较大。很多城市已开始考虑限价房，北京、广州、成都等积极推进，这将使部分白领阶层由租转买，从而使中端租赁市场需求减小。经济租赁房目前仅有福建等个别地方在实施，但在建设部的倡导下，很多城市可能会跟进，其对租赁市场的冲击是非常直接的，这部分租客届时很有可能直接从散户房东那里搬进政府或企业运营的租赁房中（如人才公寓、公务员宿舍等）。民工住宿多由企业解决，自然使低端租赁需求流失。

现阶段，我国住宅政策对于中低端住房租赁市场来说，基本上属于利空，未来租金收益率甚至还将下滑。但对于高端租赁市场，却是一种利好。一方面，“70/90”政策导致大户型供应量减小，可资用于租赁的住宅增量随之缩减；另一方面，高收入群体只能通过市场购房和租房，其需求不会发生明显变化。综而言之，保障性和政策性住房产品在越来越多地惠及中低收入群体的同时，也将改变我国住房租赁市场的形态；中低档一手住宅和房龄偏大旧房未来的租金收益不容乐观，从投资理财的角度考量，还得首先考虑高端住宅。