搜房观察第六期：上海保障性住房建设何去何从？

　　——明年住房建设施工面积为6300万平方米。其中，当年新开工住房面积约1800万平方米，包括将新建、配建经济适用住房和廉租住房400万平方米，配套商品房400万平方米，二者合计约占新开工住房面积的45%。

　　——土地供应以经济适用房优先。全年住宅用地供应约1000—1200公顷，比今年800—1000公顷的住宅用地供应计划还多。优先保证经济适用住房和廉租住房，两项用地将不低于全年住宅用地供应的25%。同时，充分考虑中低收入家庭生活对交通设施条件的要求，合理配置经济适用住房和廉租住房建设项目用地，优先在交通便利、基础设施和公共配套设施完善的区域安排供地，主要集中在轨道交通沿线、中环线和外环线附近建设。

　　——新开住宅，外环线外占七成。从区域分布来看，浦东、黄浦、卢湾、徐汇等10个中心城区占28%左右；宝山、闵行、嘉定等近郊区占34%左右；南汇、松江、青浦等远郊区县占38%左右。按照环线分布，全市住宅新开工内环线内约占5%，内外环线间占25%，外环线外占70%。

　　——廉租住房，再增2万受益家庭，从而使全市累计受益家庭达到7万户。［详细］

　　针对通过出台经济适用房、限价房政策来解决中低收入人群住宅问题的做法，茅于轼则持反对观点。他认为，经济适用房、限价房并不能满足一些人的住房需求，而仅满足了一部分人对房地产的占有欲望。首先，限价房、经济适用房政策很容易滋生贪污腐败，因为这类房子主要是通过计划分配，即通过申请批准，并非通过房子的自由买卖，只要有权批房，自然就有腐败发财的机会，因此经济适用房只能满足中高收入人群对房产的占有欲，并非低收入人群真正的住房需求，而政府没有责任和义务满足一部分人占有房，而是要保障每个人都有房住，限价房和经济适用房无助于财富分配合理化。

　　茅于轼更赞成廉租房，他认为廉租房能解决低收入人群的实际住房需求，如农民工住房问题，廉租房虽然不创造财富，但可以照顾公平。房地产市场的繁荣靠的是市场，如果大量搞限价房和经济适用房，大部分人没有资格买经济适用房只有买商品房，商品房自然就随之减少，届时房价是否会更贵则是一个问题。［详细］

　　上海的配套商品房建设始于2003年。当时的背景是商品住宅价格开始急速上涨，而面临动拆迁的城镇居民拿了动拆迁款，面对走高的房价却依然买不起房。为了顺利地安置动迁居民，上海开始建造配套商品房，以定向安置。因此，从一开始，配套商品房就是用来安置动迁居民的，因此后来被称为“重大工程配套商品房”。2005年，上海在中央房地产市场调控的大背景下，提出了新建两个“1000万”的宏大计划，即新建1000万平方米配套商品房，新建1000万平方米中低价普通商品房，一下子把规模放大。那一年，上海掀起了两个“1000万”建设的高潮，市区各级政府纷纷落实土地，落实项目，以最快的速度，确保两个“1000万”的上马。

　　然而，2005年一年下来，1000万平方米配套商品房得到落实，而另1000万平方米中低价商品房却有点无疾而终。这不能说上海市政府的决心不大，而是房地产市场的变化所致。

　　在1999年以前，上海存在经济适用房，只不过名称叫做“平价房”、“微利房”等等。2000年以后，随着当时房地产市场的低迷不前，在政府划拨土地上兴建的这类“经济适用房”无论在价格、配套等环节上在市场上占不到任何优势，又被人们诟病为“开着奔驰买经适房”，在价格没优势的前提下，自然对购买人群也无法甄别。最终，上海在全国率先取消了经济适用房，这在当时的市场环境下完全是正确的选择。

　　进入2003年，房价大涨，保障型住房再次被呼唤，而两个“1000万”正是上海在住房保障上的一种探索。两个“1000万”功能区分明确，前者就是针对动拆迁（因当时上海的动拆迁总量依旧庞大），而后者就是针对特定收入人群的，原设想就是作为上海的经济适用房。但谁知，情况发生了变化。2005年下半年，由于中央出台严厉的调控政策，上海楼市出现“急冻”现象，一度出现“零成交”。在楼市下滑的背景下，以特定人群为购买对象的中低价普通商品房显得不再急迫，甚至会拖累市场下滑，因而建设速度大大延缓。两个“1000万”也事实上成为一个“1000万”。

　　市场瞬息万变。中央对住房保障制度的重视令上海加快住房保障步伐，经济适用房因全国统一的称呼、统一的步调，上海再不可能自成一体。同时，近两年楼市上涨速度的再次加快，更令住房保障一刻不得延缓。从中央到地方的楼市调控思路看，已经从直接干预市场转向更多地关注住房保障上，关注住房保障已经成为关注民生、建设和谐社会的重要举措。在目前可见的正式文件中，原来的中低价普通商品房已鲜有提及，而配套商品房随着今后几年上海动迁总量的减少而淡出主角位置，作为住房保障的两大核心，经济适用房和廉租房成为上海狠抓住房保障的两大抓手。[详细]